DIREITOS DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. DIREITO DE RESTITUIÇÃO EM CASO DE DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA SATI.
Por Ricardo Telles
São Paulo, 14 de novembro
de 2016
O Brasil vive uma crise sem
precedentes em sua história, muitas famílias brasileiras que sonham com a casa
própria têm optado por adiar este projeto de vida, muitas pessoas que adquirem um imóvel na
planta, desistem do negócio.
Quando o consumidor decide financiar
um imóvel na planta, geralmente o contrato é fechado com a construtora do
empreendimento com intermédio de um corretor ou empresa imobiliária. Ao aderir à
proposta, o consumidor se compromete a pagar uma entrada e parcelas sobre as
quais incidem encargos remuneratórios e em caso de atraso, encargos moratórios
exorbitantes.
Como condição para fechar o negócio,
é imposto ao comprador o pagamento da taxa de “comissão de corretagem” que é repassada
pelo vendedor do imóvel ao Corretor de Imóveis ou à empresa imobiliária pelos
serviços de intermediação do negócio.
Também é cobrada do consumidor a taxa
“SATI” que normalmente gira em torno de 0,8% sobre o valor do negócio e é
destinada geralmente para custear as despesas jurídicas da construtora com o
contrato de compra e venda.
Existem varias razões para o
comprador desistir do negócio, tais como, dificuldades financeiras ou
insatisfação com o andamento do projeto, atraso na entrega da obra,
irregularidades na construção, cobranças indevidas. Mas a grande questão é
quanto à devolução dos valores que já foram pagos.
Outro grande problema que o comprador
desistente enfrenta é em relação à devolução do valor pago pela taxa de
comissão de corretagem, isto porque as construtoras não restituem este valor, alegando
que este é destinado ao corretor, cabendo ao consumidor cobrar a devolução
diretamente do corretor ou da empresa imobiliária, que por sua vez alegam que a
restituição deve ser feita pela construtora.
Neste “jogo de empurra”, centenas de
consumidores recorreram a Justiça para garantir seus direitos, são tantas as
demandas judiciais idênticas, que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) proferiu
decisão uniforme para todos os casos.
Quanto à devolução dos valores pagos
pelo consumidor, o STJ através da Súmula nº 543 decidiu que “(...) deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
No caso de devolução parcial dos
valores pagos, o [1]STJ
pacificou o entendimento de que as construtoras têm direito de reter entre 10% e
25% das prestações pagas pelo consumidor, conforme as circunstâncias de cada
caso.
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| Créditos da imagem: Mário Soares Jr. |
Quanto a devolução da taxa de
comissão de corretagem, o STJ em recentíssima decisão, entendeu que o pagamento
da comissão de corretagem pode ser passado ao consumidor final, [2]“desde que previamente informado do preço
total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de
corretagem". Neste entendimento, a restituição da taxa de comissão de
corretagem, só é admitida se for constatado a prática abusiva na transferência
desse encargo ao consumidor, caso em que, a construtora do empreendimento é
responsável pela restituição integral com juros e correção monetária.
Quanto a taxa “SATI”, no mesmo
julgamento, o STJ decidiu que este encargo compete exclusivamente ao vendedor e
não pode ser repassado ao comprador, “(...)
verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e
transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI
pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado."
Conclui-se que, havendo culpa da
construtora na rescisão do contrato, o consumidor tem direito a restituição
integral dos valores que pagou, não havendo culpa, a construtora pode reter
entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor conforme as circunstâncias de
cada caso.
A restituição da taxa de comissão de
corretagem só é devida nos casos em que o consumidor não for adequadamente informado
sobre a existência da taxa ou nos casos em que o negócio ocorreu sem a intermediação
de corretores.
E por fim, a taxa SATI cobrada do consumidor é
ilegal e abusiva.
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